Подходы к оценке

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) установлены три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.

 

Затратный подход

 

Затратный подход характеризует объект с точки зрения затрат, которые необходимо понести, чтобы стать обладателем аналогичного по своим свойствам объекта, если, условно говоря, изготавливать его собственными силами. Иными словами, не выгоднее ли построить склад на свободном земельном участке, чем покупать уже существующий? Затратный подход особенно полезен при расчете рыночной стоимости объектов, для которых развитого рынка просто не существует.

 

Сравнительный подход

 

В рамках сравнительного подхода оценщик изучает предложения на рынке или уже совершившиеся сделки с подобными объектами, а затем вводит корректировки на возможные отличия сравниваемых объектов с оцениваемым. К примеру, объект-аналог офисного помещения, в котором проведен евроремонт, продается по 120 000 рублей за квадратный метр, в то время как наш объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Очевидно, что по 120 000 рублей за метр у нас его никто не купит.

 

Доходный подход

 

Доходный подход к оценке применим, если объект способен приносить доход от сдачи его в аренду, либо при использовании в производственном процессе. Если затратный подход ориентирован на ретроспективу, издержки, понесенные затраты, сравнительный — на текущее состояние рынка, то доходный подход заглядывает в будущее. На этом и основана оценка доходным подходом — определяются ежегодные чистые денежные поступления от объекта оценки на весь прогнозируемый период, затем проводится дисконтирование, то есть процедура пересчета этих самых будущих прибылей на сегодняшнюю дату.

 

Согласование результатов оценки (сведение подходов)

 

В идеале при налаженной рыночной экономике в свободном и открытом рынке все три подхода к оценке должны давать три максимально приближенных друг к другу результата. В реальной жизни все не совсем так. Часто, исходя из типа и специфики оцениваемого объекта возможно применить только два подхода, а иногда и один. Однако это не должно смущать заказчика, ведь грамотный оценщик, проанализировав значимость каждого из подходов в конкретной ситуации, достоверность исходных данных в каждом подходе, обязательно выведет справедливую средневзвешенную величину стоимости по результатам применяемых подходов.